納稅人需要了解的房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收風(fēng)險點(diǎn)
為了規避我省限購限價(jià)政策的限制，房地產(chǎn)領(lǐng)域出現瞞報收入、虛列成本而少繳稅收的問(wèn)題。為加強房地產(chǎn)稅收征管，做好納稅服務(wù)工作，結合海南省稅收征管工作實(shí)際，制定本政策宣傳提綱。
一、房地產(chǎn)領(lǐng)域主要存在哪些稅收違法行為？
房地產(chǎn)領(lǐng)域主要存在以下稅收違法行為：
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購房者就同一套商品房簽訂兩份以上金額不同的合同，其中價(jià)格較低的一份合同提供給稅務(wù)機關(guān)，未按商品房實(shí)際成交價(jià)格申報繳納增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等稅費，造成少繳稅費的行為。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購房者將購房款肢解，偷逃稅收。一是銷(xiāo)售的是毛坯房，但簽訂兩份合同將購房款肢解，一份是購房合同，另外一份是裝修合同，以購房合同辦理網(wǎng)簽備案，僅以購房合同約定的金額申報繳納增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等稅費，造成少繳稅費的行為；二是銷(xiāo)售精裝修房，但分別簽訂購房合同和裝修合同，且故意壓低購房合同金額，抬高裝修合同金額，以購房合同辦理網(wǎng)簽備案，僅以購房合同約定的金額申報繳納增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等稅費，造成少繳稅費的行為。三是銷(xiāo)售精裝修房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購房者簽訂購房合同，將部分購房款由裝修公司與購房者簽訂裝修合同，以購房合同辦理網(wǎng)簽備案，僅以購房合同約定的金額申報繳納增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等稅費，造成少繳稅費的行為。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先與購房者簽訂網(wǎng)簽合同，再與購房者簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議部分的房款不轉入公司賬戶(hù)，以購房合同辦理網(wǎng)簽備案，僅以購房合同約定的金額申報繳納增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等稅費，造成少繳稅費的行為。
（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)虛增工程成本從而少繳土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅款，造成少繳稅款的行為。
（五）其他涉稅違法行為。
以上行為涉及偷逃相關(guān)稅收，因涉嫌偷稅將受到稅務(wù)機關(guān)的嚴厲查處。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，銷(xiāo)售收入如何確認？
商品房銷(xiāo)售，無(wú)論納稅人如何簽訂合同，均應按以下規定申報繳納增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅等稅費。
根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十七條規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，其銷(xiāo)售額為發(fā)生應稅行為取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用。
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條規定，房屋買(mǎi)賣(mài)應按成交價(jià)格繳納契稅。
根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第五條規定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jì)r(jià)款，包括現金、現金等價(jià)物及其他經(jīng)濟利益。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第五條規定，轉讓房地產(chǎn)的收入包括轉讓房地產(chǎn)的全部?jì)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。
三、瞞報收入未按規定繳納稅款對納稅人有何影響？
納稅人在商品房銷(xiāo)售時(shí)瞞報收入偷逃稅款除應承擔偷稅的相關(guān)責任外，還有以下不良影響：
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房，與購房者簽訂購房合同，同時(shí)將部分購房款由裝修公司與購房者簽訂裝修合同，以購房合同辦理網(wǎng)簽備案，以購房合同約定的金額申報繳納增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等稅費，則其發(fā)生的裝修費在計算土地增值稅時(shí)不能扣除和加計扣除，土地增值稅稅負將加重，同時(shí)將面臨稅務(wù)機關(guān)查處的涉稅風(fēng)險以及因失信或重大稅收違法而受到聯(lián)合懲戒。
（二）購房者不按實(shí)際交易價(jià)格取得發(fā)票，在取得房產(chǎn)后轉讓繳納個(gè)人所得稅時(shí)稅負將加重，同時(shí)將面臨稅務(wù)機關(guān)查處的涉稅風(fēng)險以及因失信或重大稅收違法而受到聯(lián)合懲戒。
四、納稅人瞞報收入未按規定繳納稅款，稅務(wù)機關(guān)應如何處理？
為了規避限購限價(jià)政策的限制，納稅人在商品房銷(xiāo)售時(shí)瞞報收入偷逃稅款，稅務(wù)機關(guān)將按以下規定處理：
（一）根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規定，納稅人未按照規定期限繳納稅款的，扣繳義務(wù)人未按照規定期限解繳稅款的，稅務(wù)機關(guān)除責令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金。
（二）根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條規定，納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷(xiāo)毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通知申報而拒不申報或者進(jìn)行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
（三）根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十四條規定，納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計稅依據的，由稅務(wù)機關(guān)責令限期改正，并處五萬(wàn)元以下的罰款。
納稅人不進(jìn)行納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，由稅務(wù)機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。
（四）根據《關(guān)于印發(fā)<關(guān)于對房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)失信責任主體實(shí)施聯(lián)合懲戒的合作備忘錄>的通知》(發(fā)改財金〔2017〕1206號)和《關(guān)于印發(fā)<海南省關(guān)于對重大稅收違法案件當事人實(shí)施聯(lián)合懲戒措施的合作備忘錄>的通知》(瓊發(fā)改經(jīng)外〔2017〕2680號)的規定，納稅人失信或涉及重大稅收違法的，相關(guān)政府管理部門(mén)將實(shí)施聯(lián)合懲戒。
五、納稅人失信的，政府有什么聯(lián)合懲戒措施？
為貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會(huì )精神，加快推進(jìn)社會(huì )信用體系建設，建立健全跨部門(mén)失信聯(lián)合懲戒機制，促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)主體依法誠信經(jīng)營(yíng)，2017年6月23日，國家發(fā)展改革委、人民銀行、住房城鄉建設部、國家稅務(wù)總局等31個(gè)政府部門(mén)聯(lián)合簽署了《關(guān)于對房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)失信責任主體實(shí)施聯(lián)合懲戒的合作備忘錄》，對失信的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機構、物業(yè)管理企業(yè)以及相關(guān)個(gè)人，實(shí)施聯(lián)合懲戒，措施如下：
（一）依法限制或者禁止懲戒對象的市場(chǎng)準入、行政許可或者融資行為
1．限制取得政府供應的土地。
2．限制取得安全生產(chǎn)許可證。
3．限制取得生產(chǎn)許可證。
4．限制取得房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)規劃選址許可、環(huán)境影響評價(jià)許可和“三同時(shí)”驗收許可、水土保持方案許可和設施驗收許可、施工許可、商品房預（銷(xiāo)）售許可、商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案等。
5．限制其新的重大項目申報的審批、核減、停止撥付或收回政府補貼資金和保障資金。
6．限制科技項目的申報和審批。
7．從嚴審核企業(yè)債券的發(fā)行，從嚴審核發(fā)行公司債券，將懲戒對象的失信行為作為股票發(fā)行審核及在全國中小企業(yè)股份轉讓單位公開(kāi)轉讓審核參考。
8．禁止作為供應商參加政府采購活動(dòng)。
9．限制發(fā)起設立或參股金融機構以及小額貸款公司、融資擔保公司、創(chuàng )業(yè)投資公司、互聯(lián)網(wǎng)融資平臺等機構。
10．限制參與政府投資公共工程建設的投標活動(dòng)。
11．限制或者禁止參與基礎設施和公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)，依法取消已獲得的特許經(jīng)營(yíng)權。
12．禁止懲戒對象在法定期限內擔任相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的法定代表人、負責人，已經(jīng)擔任的依法責令辦理變更登記。
13．限制注冊非金融企業(yè)債務(wù)融資工具。
14．限制招錄（招聘）為公務(wù)員或事業(yè)單位工作人員。
15．限制登記為事業(yè)單位法定代表人。
16．將懲戒對象的信用信息通報金融機構，作為其評級授信、信貸融資、管理和退出的重要參考依據。
17．供納稅信用管理時(shí)審慎性參考。
18．在審批證券公司、基金管理公司及期貨公司的設立及變更持有5%以上股權的股東、實(shí)際控制人時(shí)，將其失信信息作為審批的參考。
19．依法限制擔任上市公司、證券公司、基金管理公司、期貨公司的董事、監事和高級管理人員等，對其證券、基金、期貨從業(yè)資格申請予以從嚴審核；對已成為證券、基金、期貨從業(yè)人員的予以關(guān)注。
20．在境內上市公司實(shí)行股權激勵計劃或相關(guān)人員成為股權激勵對象事中事后監管中予以關(guān)注。
21．限制其在檢驗檢測認證行業(yè)執業(yè)；限制取得認證機構資質(zhì)，限制獲得認證證書(shū)。
22．在上市公司或者非上市公眾公司收購的事中事后監管中予以關(guān)注。
23．限制參與公共資源交易活動(dòng)。
（二）停止執行懲戒對象享受的優(yōu)惠政策，或者對其關(guān)于優(yōu)惠政策申請不予批準
24．限制、暫?；蛉∠咝再Y金支持。
25．停止執行投資等領(lǐng)域優(yōu)惠政策。
（三）在業(yè)績(jì)考核、綜合評價(jià)、評優(yōu)評先表彰等工作中，對懲戒對象予以限制和約束
26．將懲戒對象失信行為作為考核、提拔任用的重要參考。
27．取消懲戒對象參加評優(yōu)評先資格，不得向懲戒對象授予“文明單位”、“道德模范”、“五一勞動(dòng)獎?wù)隆钡葮s譽(yù)。在失信行為發(fā)生后獲得榮譽(yù)稱(chēng)號的予以撤銷(xiāo)。
（四）其他懲戒措施
28．在“信用中國”網(wǎng)站上公示懲戒對象的失信行為。
29．推動(dòng)各保險機構將懲戒對象的失信記錄作為厘定保險費率的參考。
30．負有市場(chǎng)監管職能的各行業(yè)主管部門(mén)將懲戒對象作為重點(diǎn)監管對象，加大日常監管力度，提高現場(chǎng)檢查、抽查比例和頻次。
31．作為選擇政府和社會(huì )資本合作項目合作伙伴的參考。
（五）加強住房城鄉建設系統日常行政監管監察
住房城鄉建設系統各級行政管理部門(mén)針對懲戒對象制定并落實(shí)以下措施。
32．加大現場(chǎng)執法檢查頻次；
33．將其作為重點(diǎn)監管監察對象，建立常態(tài)化暗查暗訪(fǎng)機制，不定期開(kāi)展抽查；
34．約談其主要負責人，對其主要負責人及相關(guān)責任人強制進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)培訓；
35．暫停其相關(guān)資質(zhì)證書(shū)的評審，對已取得資質(zhì)證書(shū)的，依法依規對其資質(zhì)作撤銷(xiāo)或降級處理；
36．依法對懲戒對象實(shí)施市場(chǎng)和行業(yè)禁入；
37．發(fā)現有新的失信行為的，依法依規在自由裁量范圍內從重處罰。
六、納稅人涉及重大稅收違法的，政府有什么聯(lián)合懲戒措施？
為全面貫徹黨的十九大精神，建立健全守信激勵和失信懲戒機制，推動(dòng)形成褒揚誠信、懲戒失信的強大合力，真正使違法納稅人“一處失信，處處受限”，海南省發(fā)展改革委、人行?？谥行闹?、省國稅局、省地稅局、省高院、省公安廳、省財政廳等36個(gè)政府單位聯(lián)合印發(fā)了《海南省關(guān)于對重大稅收違法案件當事人實(shí)施聯(lián)合懲戒措施的合作備忘錄》，對涉及重大稅收違法的納稅人，聯(lián)合懲戒措施如下：
（一）強化稅務(wù)管理，納稅信用級別直接判為D級。
（二）阻止出境。對欠繳查補稅款的當事人，在出境前未按照規定結清應納稅款、滯納金或者提供納稅擔保的，稅務(wù)機關(guān)可以通知出入境管理機關(guān)阻止其出境。
（三）限制擔任相關(guān)職務(wù)。因稅收違法行為，觸犯刑事法律，被判處刑罰，執行期滿(mǎn)未逾五年的當事人，由工商行政管理等部門(mén)限制其擔任企業(yè)的法定代表人、董事、監事及經(jīng)理。
（四）金融機構融資授信參考。對公布的重大稅收違法案件信息，鼓勵征信機構依法采集并向金融機構提供查詢(xún)，引導商業(yè)銀行、證券期貨經(jīng)營(yíng)機構、保險公司等金融機構按照風(fēng)險定價(jià)原則，將重大稅收違法信息作為對當事人提供金融服務(wù)的重要參考。
（五）禁止部分高消費行為。對有履行能力但拒不履行的嚴重失信主體實(shí)施限制購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)、乘坐飛機、乘坐列車(chē)軟臥、G字頭動(dòng)車(chē)組全部座位和其他動(dòng)車(chē)組一等以上座位、旅游度假、入住星級以上賓館及其他高消費行為等措施。
（六）向社會(huì )公示。通過(guò)“信用中國（海南）”網(wǎng)站和國家企業(yè)信用信息公示系統（海南）向社會(huì )公示重大稅收違法案件信息。
（七）限制取得政府供應土地。由國土資源管理部門(mén)根據稅務(wù)機關(guān)公布的重大稅收違法案件信息，對當事人在確定土地出讓、劃撥對象時(shí)予以參考，進(jìn)行必要限制。
（八）強化檢驗檢疫監督管理。對公布的重大稅收違法案件當事人，直接列為出入境檢驗檢疫信用D級，實(shí)行限制性管理措施。
（九）依法禁止參加政府采購活動(dòng)。對公布的重大稅收違法案件當事人，在一定期限內依法禁止參加政府采購活動(dòng)。
（十）禁止適用海關(guān)認證企業(yè)管理。對公布的重大稅收違法案件當事人，不予適用海關(guān)認證企業(yè)管理。
（十一）限制證券期貨市場(chǎng)部分經(jīng)營(yíng)行為。證券監督管理部門(mén)在辦理以下業(yè)務(wù)時(shí)，將重大稅收違法案件信息作為進(jìn)行限制的重要參考：
1.證券公司、基金管理公司、期貨公司設立及變更持有5%以上股權的股東、實(shí)際控制人審批。
（十二）限制保險市場(chǎng)部分經(jīng)營(yíng)行為。在審批保險公司分支機構、保險中介機構及其分支機構高級管理人員任職資格時(shí)，將重大稅收違法案件信息中所列明的當事人的失信狀況作為重要參考依據。
（十三）禁止受讓收費公路權益。對公布的重大稅收違法案件當事人，不得受讓收費公路權益。
（十四）依法依規限制政府性資金支持。對公布的重大稅收違法案件當事人，依法依規限制政府性資金支持。
（十五）從嚴審核企業(yè)債券發(fā)行。對公布的重大稅收違法案件當事人，從嚴審核其發(fā)行企業(yè)債券。
（十六）依法限制進(jìn)口關(guān)稅配額分配。對公布的重大稅收違法案件當事人，在有關(guān)商品進(jìn)口關(guān)稅配額申領(lǐng)或分配中依法予以限制。
（十七）通過(guò)主要新聞網(wǎng)站向社會(huì )公布。稅務(wù)機關(guān)在門(mén)戶(hù)網(wǎng)站公布重大稅收違法案件信息的同時(shí)，通過(guò)主要新聞網(wǎng)站向社會(huì )公布。
（十八）從嚴控制生產(chǎn)許可證發(fā)放。 對公布的重大稅收違法案件當事人，從嚴審核行政許可審批項目，從嚴控制生產(chǎn)許可證發(fā)放。
（十九）限制從事互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)。對公布的重大稅收違法案件當事人，限制從事互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)。
（二十）依法限制參與有關(guān)公共資源交易活動(dòng)。對公布的重大稅收違法案件當事人，依法限制參與有關(guān)公共資源交易活動(dòng)。
（二十一）依法限制參與基礎設施和公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)。對公布的重大稅收違法案件當事人，依法限制參與基礎設施和公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)。
（二十二）對失信注冊執業(yè)人員等實(shí)施市場(chǎng)和行業(yè)禁入。對公布的重大稅收違法案件當事人失信行為負有直接責任的注冊執業(yè)人員等實(shí)施市場(chǎng)和行業(yè)禁入措施。
（二十三）撤銷(xiāo)榮譽(yù)稱(chēng)號，取消參加評先評優(yōu)資格。及時(shí)撤銷(xiāo)重大稅收違法當事人及其法定代表人、負責人、高級管理人員和對稅收違法行為負有直接責任的董事、股東等人員的榮譽(yù)稱(chēng)號，取消參加評先評優(yōu)資格。
（二十四）支持行業(yè)協(xié)會(huì )商會(huì )對失信會(huì )員實(shí)行警告、行業(yè)內通報批評、公開(kāi)譴責、不予接納、勸退等。建立健全行業(yè)自律公約和職業(yè)道德準則，推動(dòng)行業(yè)信用建設。引導行業(yè)協(xié)會(huì )商會(huì )完善行業(yè)內部信用信息采集、共享機制，將嚴重失信行為記入會(huì )員信用檔案。鼓勵行業(yè)協(xié)會(huì )商會(huì )與有資質(zhì)的第三方信用服務(wù)機構合作，開(kāi)展會(huì )員企業(yè)信用等級評價(jià)。支持行業(yè)協(xié)會(huì )商會(huì )按照行業(yè)標準、行規、行約等，視情節輕重對失信會(huì )員實(shí)行警告、行業(yè)內通報批評、公開(kāi)譴責、不予接納、勸退等懲戒措施。
（二十五）強化外匯管理。對公布的重大稅收違法案件當事人，屬于貿易外匯收支企業(yè)名錄內的企業(yè)，列為貨物貿易B類(lèi)企業(yè)進(jìn)行管理。
（二十六）限制在認證行業(yè)執業(yè)。對公布的重大稅收違法案件的相關(guān)人員，限制在認證行業(yè)執業(yè)。
（二十七）限制取得認證機構資質(zhì)，限制獲得認證證書(shū)。對公布的重大稅收違法案件當事人，限制取得認證機構資質(zhì)；限制獲得認證證書(shū)，已獲得認證證書(shū)的，暫?；虺蜂N(xiāo)相應的認證證書(shū)。
（二十八）其他。對公布的重大稅收違法案件當事人，相關(guān)部門(mén)和社會(huì )組織在行政許可、新增項目審批核準、強制性產(chǎn)品認證、授予榮譽(yù)等方面予以參考，進(jìn)行必要的限制或者禁止。