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保障性住房營(yíng)業(yè)稅相關(guān)問(wèn)題解答
發(fā)布者：金瑞財務(wù) 發(fā)布時(shí)間：2015-03-04 瀏覽次數：2
1.問(wèn)：機關(guān)、事業(yè)單位和企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“單位”）出售保障性住房是否需要繳納營(yíng)業(yè)稅？
答：《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條規定，在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務(wù)、轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，應當依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。因此，單位向職工出售保障性住房應就取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目申報繳納營(yíng)業(yè)稅。
2.問(wèn)：保障性住房如何認定？
答：保障性住房主要包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價(jià)商品住房，集資房屬于經(jīng)濟適用房。稅務(wù)機關(guān)在執法過(guò)程中，判斷保障性住房的類(lèi)型主要依據房改辦或住建部門(mén)對建設單位的批復文件確定，批準建設哪種類(lèi)型的保障性住房，稅務(wù)機關(guān)就套用該類(lèi)稅收政策。稅務(wù)機關(guān)不依據保障性住房的資金來(lái)源或售房合同約定確定保障性住房類(lèi)型。
3.問(wèn)：誰(shuí)是集資建設住房“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅的納稅人？
答：集資建設住房是單位利用自有土地或下屬單位土地，按基建程序辦理集資建設住房立項并組織實(shí)施的，在出售前，其所有權屬于單位。單位收取職工的集資款是職工為取得房屋所有權而支付的貨幣資金。而單位將房屋所有權轉移給職工，也是基于取得了職工的集資款，屬于有償銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為。因此，單位集資建設住房，無(wú)論其與職工簽訂何種形式的合同或協(xié)議，均應根據《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條的規定繳納營(yíng)業(yè)稅。集資建設住房銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的納稅人是有償轉讓集資建設住房所有權的機關(guān)、事業(yè)單位和企業(yè)，并不是取得集資房的職工。
4.問(wèn)：集資建設住房與個(gè)人自建住房有何區別？
答：集資建設住房建設單位須擁有土地使用權，建設立項由該建設單位負責辦理；個(gè)人自建住房是個(gè)人擁有土地使用權且由個(gè)人組織建造。
5.問(wèn)：?jiǎn)挝怀鍪郾Ｕ闲宰》繝I(yíng)業(yè)稅有沒(méi)有稅收優(yōu)惠？
答：根據《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）和《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于職業(yè)教育等營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財稅〔2013〕62號）文件規定，自1999年8月1日起，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標準價(jià)出售住房的收入，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。此項優(yōu)惠政策僅限于房改房。
根據《海南省地方稅務(wù)局轉發(fā)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（瓊地稅發(fā)〔1999〕352號）和《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于公布廢止修改和繼續有效的稅收規范性文件目錄的公告》（海南省地方稅務(wù)局公告2010年第6號）有關(guān)規定，對企業(yè)、行政事業(yè)單位經(jīng)房改部門(mén)批準，按建筑安裝成本集資合作興建的職工住房（即集資房），2010年12月30日前銷(xiāo)售的，暫免征收銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅； 2010年12月30日后（含）銷(xiāo)售的，應按規定征收銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅。
除上述營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策外，其他保障性住房均沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅稅收優(yōu)惠，需按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。
6. 問(wèn)：如何界定“2010年12月30日前銷(xiāo)售的集資房”？
答：?jiǎn)挝唤ㄔO集資房從報批、立項、開(kāi)工建設、完工驗收歷時(shí)比較長(cháng)，時(shí)間短的也要一、兩年，時(shí)間長(cháng)的五、六年，甚至十年的；一般分期繳納集資款，繳納各期集資款時(shí)間有的跨時(shí)也比較長(cháng)。集資建房（售房）合同有的是在建設過(guò)程中簽訂，有的是在完工后才簽訂。不管歷時(shí)多長(cháng)，形式怎樣，“2010年12月30日前銷(xiāo)售的集資房”按照營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確定。單位出售集資房納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在2010年12月30日前的，暫免征收營(yíng)業(yè)稅；納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在2010年12月30日后（含）的，需繳納營(yíng)業(yè)稅。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間根據《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條和《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》第二十四條和第二十五條確定，即：對實(shí)際收取集資款的時(shí)間和購房合同中約定的收款時(shí)間，按照“孰先”原則確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
7.問(wèn)：?jiǎn)挝蝗绾紊陥罄U納保障性住房營(yíng)業(yè)稅及開(kāi)具發(fā)票？
答：?jiǎn)挝簧陥罄U納保障性住房營(yíng)業(yè)稅，需進(jìn)行立項登記?？紤]到建設保障性住房的單位主要是機關(guān)、事業(yè)單位和國有企業(yè)，基本上不從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，且建設的保障性住房（除限價(jià)商品房外）基本上沒(méi)有增值，為了方便納稅人，各市縣區地稅局將開(kāi)設保障性住房（除限價(jià)商品房外）綠色通道，納稅人隨到隨辦，并由主管稅務(wù)局指定專(zhuān)人負責代做立項登記，納稅人繳稅后由稅務(wù)機關(guān)代開(kāi)發(fā)票。
8.問(wèn)：房改房和符合條件的集資房減免稅手續如何辦理？
答：?jiǎn)挝怀鍪鄯扛姆亢头蠗l件的集資房，在做完立項登記后，需要攜帶住建部門(mén)批復的相關(guān)批文、出售住房合同及售房收入證明等資料，到辦稅服務(wù)廳進(jìn)行減免稅備案。只有做完減免稅備案后，在進(jìn)行納稅申報時(shí)才能享受相應的減免。
9.問(wèn)：?jiǎn)挝怀鍪郾Ｕ闲宰》?/b>經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通知申報而拒不申報或者進(jìn)行虛假的納稅申報的，應承擔哪些法律責任？
答：《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條規定，納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷(xiāo)毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通知申報而拒不申報或者進(jìn)行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。因此，單位出售保障性住房，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通知申報而拒不申報或者進(jìn)行虛假的納稅申報的，屬于偷稅行為，由稅務(wù)機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
10. 問(wèn)：?jiǎn)挝怀鍪郾Ｕ闲宰》课丛诙悇?wù)機關(guān)責令限期內繳納稅款的，稅務(wù)機關(guān)可采取哪些措施？
答：《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十四條規定，欠繳稅款的納稅人或者他的法定代表人需要出境的，應當在出境前向稅務(wù)機關(guān)結清應納稅款、滯納金或者提供擔保。未結清稅款、滯納金，又不提供擔保的，稅務(wù)機關(guān)可以通知出境管理機關(guān)阻止其出境。因此，單位出售保障性住房未在稅務(wù)機關(guān)責令限期內結清應納稅款、滯納金或者提供擔保的，稅務(wù)機關(guān)可以通知出境管理機關(guān)阻止其法定代表人出境。
11.問(wèn)：?jiǎn)挝怀鍪郾Ｕ闲宰》可娑惙矫嬗心男┓删葷緩剑?/b>
答：稅務(wù)當事人認為自身合法權益受到侵害時(shí)，享有通過(guò)稅務(wù)行政復議、稅務(wù)行政訴訟要求國家機關(guān)進(jìn)行救濟的權利。
（一）如何申請稅務(wù)行政復議？
1、復議管轄機關(guān)
對各級地稅機關(guān)作出的具體行政行為不服的，可以選擇向其上一級地方稅務(wù)局或者該稅務(wù)局的本級人民政府申請行政復議，省、自治區、直轄市另有規定的，依照規定辦理。
對各級地稅機關(guān)作出的具體行政行為不服的，可以選擇向其上一級地方稅務(wù)局或者該稅務(wù)局的本級人民政府申請行政復議，省、自治區、直轄市另有規定的，依照規定辦理。
2、申請期限和條件
申請人可以在知道稅務(wù)機關(guān)作出具體行政行為之日起60日內提出行政復議申請。因不可抗力或者被申請人設置障礙等原因耽誤法定申請期限的，申請期限的計算應當扣除被耽誤時(shí)間。
申請人可以在知道稅務(wù)機關(guān)作出具體行政行為之日起60日內提出行政復議申請。因不可抗力或者被申請人設置障礙等原因耽誤法定申請期限的，申請期限的計算應當扣除被耽誤時(shí)間。
申請人對稅務(wù)機關(guān)作出的征稅行為不服的，必須依照稅務(wù)機關(guān)根據法律、法規確定的稅額、期限，先行繳納或者解繳稅款和滯納金，或者提供相應的擔保，才可以申請行政復議；對行政復議決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。
申請人對稅務(wù)機關(guān)作出的其他具體行政行為不服的，可以申請行政復議，也可以直接向人民法院提起行政訴訟。但是，對稅務(wù)機關(guān)作出逾期不繳納罰款加處罰款的決定不服的，應當先繳納罰款和加處罰款，再申請行政復議。
（二）稅務(wù)行政訴訟的起訴時(shí)限和條件是什么？
對稅務(wù)機關(guān)的征稅行為不服的，必須先提出行政復議申請，對行政復議決定不服的，可以在收到復議決定書(shū)之日起15日內向人民法院提起行政訴訟。復議機關(guān)逾期不作決定的，可以在復議期滿(mǎn)之日起15日內向人民法院提起行政訴訟。對稅務(wù)機關(guān)的征稅行為以外的其他具體行政行為不服，可以申請行政復議，也可以在知道作出具體行政行為之日起3個(gè)月內直接向人民法院提起行政訴訟。因不可抗力或其他特殊情況耽誤法定期限的，在障礙消除后10日內，可以申請延長(cháng)期限，由人民法院決定。